Ação Revisional de Aluguel

Como funciona

Como funciona a ação revisional de aluguel

A ação revisional de aluguel permite ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado quando ele está defasado, seja para cima, no interesse do locador, seja para baixo, no interesse do inquilino. Um advogado reúne laudo de avaliação imobiliária comprovando o valor de mercado para imóveis semelhantes na mesma região, o que serve de base para o pedido de revisão perante o juiz.

A lei exige que o contrato esteja vigente há pelo menos três anos sem revisão para que a ação seja cabível, prazo que busca dar estabilidade às partes evitando pedidos de revisão constantes durante a locação.

Revisional x reajuste

Diferença entre revisão e reajuste contratual

É importante não confundir a ação revisional com o reajuste anual previsto no próprio contrato, normalmente vinculado a um índice como o IGP-M — o reajuste é automático e não exige ação judicial, enquanto a revisão busca alterar o valor-base do aluguel quando ele está fora do padrão de mercado, independentemente do índice de reajuste aplicado.

Estratégia e cuidados

Quando vale a pena entrar com a ação

Um advogado avalia se a diferença entre o valor atual e o valor de mercado justifica o custo e o tempo de uma ação revisional, já que o processo pode levar alguns meses até a decisão final. Antes de ajuizar, muitas vezes vale tentar a negociação direta com a outra parte, com o advogado apresentando o laudo de avaliação como base para o novo valor.

Se o valor do seu aluguel está muito distante do mercado, um advogado pode avaliar se a ação revisional é o caminho mais adequado para o seu caso, seja como locador, seja como inquilino.

Um advogado acompanha toda a ação revisional, da propositura até o trânsito em julgado, ajustando a estratégia conforme as provas periciais e os laudos apresentados ao longo do processo, sempre buscando o valor mais justo para o cliente representado.

Revisional e prazo contratual

É preciso esperar o fim do contrato para revisar

Não — a ação revisional pode ser proposta durante a vigência do contrato, desde que respeitado o prazo mínimo de três anos sem revisão anterior, independentemente de quanto tempo ainda falta para o término contratual. Um advogado verifica essa contagem de prazo antes de orientar sobre a viabilidade da ação revisional para o caso concreto.

Revisional e contratos atípicos

Revisão em locações atípicas (built to suit)

Contratos atípicos, como o built to suit — em que o imóvel é construído sob medida para as necessidades do locatário —, costumam ter cláusula de renúncia à revisão durante o prazo contratual, justamente pelo investimento inicial feito pelo locador. Um advogado avalia a validade dessa renúncia antes de orientar qualquer pedido de revisão nesse tipo específico de contrato.

Fora dessa exceção contratual específica, a regra geral de revisão trienal permanece válida para a maior parte das locações comerciais e residenciais, o que um advogado verifica caso a caso antes de recomendar a ação.

Prova pericial

O papel da perícia na ação revisional

Quando há divergência entre os laudos apresentados pelas partes, o juiz pode determinar perícia judicial para apurar o real valor de mercado do imóvel. Um advogado acompanha essa perícia de perto, apresentando quesitos técnicos que ajudem a demonstrar o valor mais favorável ao seu cliente.

Revisional em shopping centers

Revisão de aluguel em shopping centers

Contratos de locação em shopping centers têm particularidades próprias, como aluguel percentual sobre o faturamento do lojista, o que exige análise contábil específica na hora de uma ação revisional. Um advogado com experiência nesse tipo de contrato avalia tanto o aluguel mínimo quanto o percentual aplicado antes de propor qualquer revisão.

Efeitos da sentença

A partir de quando vale o novo valor fixado

Fixado o novo valor na sentença, ele retroage à data da citação, quando o aluguel provisório já havia sido determinado, sendo feito o ajuste da diferença entre o valor provisório e o definitivo. Um advogado calcula essa diferença com precisão, garantindo que nenhuma das partes pague ou receba valor incorreto.

Revisional para locador

Quando o locador pode pedir revisão para cima

Locadores costumam buscar a ação revisional quando o valor do aluguel ficou muito abaixo do mercado, especialmente em contratos antigos com reajustes limitados. Um advogado reúne laudo comparativo de imóveis semelhantes na região para demonstrar a defasagem e fundamentar o pedido de aumento perante o juiz.

Nesses casos, o juiz pode determinar aluguel provisório, aplicável desde a citação do inquilino, o que garante ao locador algum reajuste imediato enquanto o processo tramita até a decisão final sobre o valor definitivo.

Revisional para inquilino

Quando o inquilino pode pedir revisão para baixo

Da mesma forma, inquilinos podem buscar a revisão quando o aluguel está claramente acima do praticado no mercado para imóveis semelhantes, o que costuma ocorrer após grandes oscilações econômicas na região. Um advogado orienta sobre o momento adequado para o pedido e sobre a força probatória do laudo de avaliação nesse tipo de disputa.

Negociação prévia

Vale a pena negociar antes de entrar com a ação

Antes de ajuizar a ação revisional, um advogado costuma tentar a negociação direta com a outra parte, apresentando o laudo de mercado como base objetiva para a discussão. Muitas vezes, esse caminho evita meses de processo judicial e chega a um novo valor de forma consensual entre locador e inquilino.